農村房屋買賣合同（tóng）正規版本(農村房屋買賣過戶流程)
實用！農村房屋買（mǎi）賣糾紛10種情況，如何處理？一目了（le）然！（1）

1.房屋登記製度不健全時，雙方未訂（dìng）立書麵協議。如何才能確認農（nóng）村房屋買賣關係是否存在[張某清與馮、崔某與新鄉市新華綜合服務有限公（gōng）司申請侵權糾紛再審案，最高人民法（fǎ）院公（gōng）報2000年第5號]

案例要點:對於房屋（wū）登（dēng）記（jì）製度不（bú）健全時（shí）發生的案件，在雙方（fāng）未訂立書麵協議的情況下，確認房屋（wū）買（mǎi）賣關係是否存在，要考慮買受人是否支付了對價，房屋價值及支付的價款是（shì）否合理，出賣人是否（fǒu）交（jiāo）付了房屋及房屋所（suǒ）有權（quán）證或買受（shòu）人是否長期占有房屋（wū），出（chū）賣（mài）人是否（fǒu）在此期間主張權（quán）利，是否可以排除借貸或租賃。

2。出賣人將宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織其他（tā）成員後（hòu）主張合同無（wú）效的，應當認（rèn）定（dìng）出賣人（rén）對合同無效（xiào）有（yǒu）重大過錯，需賠償買受人損失[石某（mǒu）培等與楊宅基地買（mǎi）賣糾紛案民事審（shěn）判指導與參（cān）考2019年（nián）第2版]

案件要點:出賣人將宅基地使用權轉（zhuǎn）讓給集體經濟組織成員（yuán）後主張合同無效的，認定出賣（mài）人對合同無效有重大過錯。(法（fǎ）院認定賣方有90%過錯（cuò）)，買方損失以現（xiàn）有房（fáng）屋價值(含（hán）土地價值)與購房款的差額（é）確（què）定。

3。能否僅僅因為房屋所有（yǒu）權和宅基地（dì）使用權未登記就否定（dìng）農村房屋產權轉移（yí）的效力[孫某培等（děng）人、孫某祥農村房屋轉移糾紛上訴案，刊於《人民法院案例選編》]

案例（lì）要旨:農村房屋所有權和宅基地使用權不登記的現象依然普遍。隨著（zhe）城市化進程的加快，農村房屋轉（zhuǎn）讓（ràng）和土地流轉迅速增加。在土地資本（běn）化和拆遷補償（cháng）的利（lì）益驅動下，曾經出售房（fáng）屋的（de）農民往往會反悔（huǐ），要（yào）求法院確認（rèn）房屋所有權沒有轉移。在物權法司法解釋及相關配套規定明確肯定物權（quán）法個別條款的溯及力之前，法官不能以有利溯（sù）及力為由在個案中賦予物權法溯及（jí）力；即使未登記的農村房屋轉（zhuǎn）讓發生在《物權法》實施（shī）後，也不能因為房屋所（suǒ）有權（quán）和宅基地使用權未登記就否定農村房屋產權轉讓的效力。無法確定轉讓（ràng）人是否有權處分（fèn）的，可以比照適用動（dòng）產善意取得的構成要件，為維護（hù）交易安全，可以準予善意取得。

4。城鎮居民購買農村房屋應結合曆史背景和現（xiàn）有關係考慮其（qí）效力，不應直接認定（dìng）為無效[馬某民訴房屋買賣合同（tóng）案，刊於《中國審判案例介紹》]

案例要點:目前我國的法（fǎ）律（lǜ）法規和政策均采取禁止城鎮居民購買農村宅基地私有房屋的原則。審判實踐中，一般認為農村私有房屋買賣合同無效，但也不是絕對的。城鎮（zhèn）居民購買（mǎi）農（nóng）村房屋引發（fā）的糾紛，應從當（dāng）時的曆史背景和維護現有房屋權屬關係的角度考慮（lǜ），不能認定為無效。

5。同村不同村民小組村民是否屬於同一農村集體經濟組織的認定[王（wáng）某恒訴何某貴房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2012年（nián）1月5日第6版]

案例要點:在判斷同村不同村民小組（zǔ）的村民是否屬於（yú）同一農村集（jí）體經濟組織時，應當根（gēn）據集體土（tǔ）地（dì）所有權和發（fā）包主體進行認定。沒有農村集體經濟組織而（ér）隻有農村集體經（jīng）濟組織共存於本村的，同（tóng）一村不同（tóng）組的村民不屬於同一農村集體經濟組織的成員；存在村集（jí）體經濟（jì）組織形（xíng）式或者村農民集體經濟組織（zhī）與本（běn）村各（gè）農民集（jí）體經濟組織並存的，同一村不同小組的村民屬於同一農民集體經濟組織。

6。農村房（fáng）屋（wū）買賣合同無效並不（bú）當然導致拆遷（qiān）利益分配方案無效[馬訴張農村房屋買賣合同糾紛案，《人民法院報》2017年12月28日第6版]

案件要點:簽訂農村房屋買賣（mài）合同的雙方當事人在涉案院落被拆（chāi）遷後就拆遷補償達成協議的，即使農村房（fáng）屋買賣（mài）合同因違反法律、行政法規的強製性規（guī）定（dìng）而被確認無效，也不一定導（dǎo）致拆遷利益分配方案無效。

7。違章建築不可交易，以其為標（biāo）的物（wù）的買賣合同無效，後續問題應按（àn）締約過失責任處理。雙（shuāng）方承擔的損失為締約過程中因合同無效給（gěi）對方造成（chéng）的相應損失[李訴左農（nóng）村房屋買賣合同糾紛（fēn）案，《北京市第三中級人民法（fǎ）院網》2017年9月4日]

【/s2/】案例要（yào）點:【/s2/】當事人購買違章建築，因（yīn）房屋違章，不能交易，該合同為無效買賣合同，後續問題（tí）按締約過失責任處理。雙方承擔的損失是在合同（tóng）訂立過程中給對方造成的相應損失，出賣人應當返還房款。由於（yú）房屋（wū）已實際（jì）交付使用，買方應根據公平原則支付一定的使用費。

8。村（cūn）委會將喪偶老人遺留的房產賣給買方是否有（yǒu）效？[董某某訴某村委會農（nóng）村房屋買賣合同糾（jiū）紛一案，《北京法院網》2015年11月（yuè）9日]

案件要點:沒有繼承（chéng）或遺贈的遺產，屬於國（guó）家或集體。將村委（wěi）會喪偶老人遺留（liú）的房產出（chū）售給買（mǎi）方，應該是合法有效的。買方雖持有購房合同，但無（wú）處辦理農村房屋產權登記，法院可以（yǐ）確認其購買的（de）房屋屬於其所有。

9。辦理“五保”不代表放棄房屋所有權。涉案（àn）村委會對五保戶房（fáng）屋僅享有提存權，無處分權[等訴漁洋關鎮大房坪村委會與曾房屋買賣協議無效案，《民事物權法典型案例探討》，法律出版社2010年版]

案例要旨:所有權包括占有、使用、收益和處分四種功能。處分權是所有權的核心。“五保”對象（xiàng）對（duì）其個（gè）人（rén）財產享有所有權，但“五保”對象不得自行處分其個人財產。申請“五保”並（bìng）不意味（wèi）著放棄房屋所有（yǒu）權。涉案村（cūn）委會對五保戶的房屋隻有代管權，沒有處置權。

10。對確認小產權房買賣合同無效的糾（jiū）紛應綜合評價[人民法院報2010年9月29日第7版]

【/s2/】案例要點:【/s2/】對於確認小產權（quán）房（fáng）買賣合同無效（xiào）的糾紛，應當根據交付時間、房屋本身的重置成本價（jià）、土地的區位補償（cháng）價格進行綜合評估。一（yī）方（fāng）麵要充分考慮房屋改擴建（jiàn）帶來的附加（jiā）值；另一方麵（miàn），要考慮土地（dì）升值、房屋升值（zhí）帶來的拆遷補償安置預期的巨大經濟利益，以及（jí）原買受人重新購（gòu）買帶來的巨大財產損失。

來源:走近民法典，最高人民法院司法案例研究（jiū）所，山東最高法院

農村房屋買賣要合法合規。五種情（qíng）況將認（rèn）定無效(2)

基本情況

馬濤原本是（shì）北京（jīng）市通州區宋莊鎮的農民，1998年成為居民。他現在的戶籍是北京市通州區永順鎮。李某蘭是河北省邯鄲市居民。雙（shuāng）方（fāng）爭議的（de）房屋原為（wéi）馬某濤的父（fù）親馬某所有。1993年，北京市（shì）通縣土地管理局向馬某頒發了（le）爭議房屋所在院落（luò）的集（jí）體土地使用證，確認（rèn）馬某為該房屋的（de）土地使用權人。馬（mǎ）於2000年9月去世。

2002年7月1日，馬與李某蘭簽訂房屋買賣協議，將爭（zhēng）議（yì）房（fáng）屋及院（yuàn）落出售（shòu）給李某蘭。在房（fáng）屋買（mǎi）賣協議中，雙方約定:“宋莊鎮（zhèn）馬與李某蘭約定將5間正房、3間廂房（fáng）以4.5萬元整的價格出售（shòu）給李某蘭。以房屋及（jí）院（yuàn）級以上出具（jù）的土地使用權證書為準，房款（kuǎn）簽訂（dìng）後一次性付清，雙（shuāng）方共同遵（zūn）守”。除了（le）買（mǎi）賣雙方的（de）簽（qiān）名，簽字處（chù）還有證人和代（dài）筆人的簽名。北（běi）京通州區宋（sòng）莊鎮某村委會在合同上蓋章（zhāng）。同日，北京市通州區宋莊（zhuāng）鎮某村委（wěi）會在爭議房屋所（suǒ）占（zhàn）院落的集體土地使用證變更記（jì）錄一（yī）欄填寫了“馬於（yú）2002年7月1日將5套房屋及3間廂房出售給李某蘭使用”。

雙方簽訂協議後，李某蘭向馬某濤支付房款4.5萬元，馬某濤將（jiāng）房屋及集體（tǐ）土地（dì）建設用地使用證交付（fù）李某蘭。李（lǐ）某蘭入住後，對原有房屋進行了裝修，並於2003年10月經北（běi）京市通州區宋莊鎮某村（cūn）委會（huì）批準，新建三間西房。

馬起訴後，請求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合（hé）同無（wú）效（xiào）。

一審法院審理期間，馬同（tóng）意按房屋及附著物現（xiàn）值返還購房款，並申請對爭議房屋及附著物現值進行評估。一（yī）審法院委托評估機構對爭議院內（nèi）房屋（wū）及地上其他物的現值進行評估，評估結論（lùn）為2007年4月20日（rì）房屋及（jí）地上其他（tā）物的（de）價值（zhí）為93808元。

一審法院於2007年7月作出判決:於本判決生效之日起90日內，李某蘭將北京市通州區五（wǔ）間正房、六間西房及院落騰空給馬某（mǒu）濤；馬支付李某（mǒu）蘭賠償金93808元。

宣判後，李某蘭不服一審判決，向北京（jīng）市第二中級人（rén）民法院提起（qǐ）上訴，主（zhǔ）張與（yǔ）馬某濤簽訂（dìng）的房屋買賣合同有效。二審判決如下:維持北京市通州區人民法院(2007)通民子楚第1031號民事判決一、二；馬與李（lǐ）某蘭於2002年7月1日簽訂的房屋買賣協議無效。

以一個案例為（wéi）例

所謂農村住宅，是指建（jiàn）在集體所有土（tǔ）地上的住宅，其中，相對於在城鎮開發的國有土地上建設的住宅，主要包括宅基（jī）地住宅和“小產權房（fáng）”。本案涉及（jí）宅基地房屋（wū）買賣的相關問題。

宅基地是村民在批準的宅基（jī）地上建造的用於居住的房屋，是（shì）典型的傳統意義（yì）上的農村住宅。宅基地使用權是我國特有的用益物權形（xíng）式。宅（zhái）基地所有權人依法占有和（hé）使用（yòng）集體（tǐ）所有的土地，有權依法使用該土地建造房屋（wū）及其（qí）附屬設施。我國《民法典》第（dì）363條規定，宅基地（dì）使用權的（de）取得、行使和轉讓，適用《土地管理法》等（děng）法律（lǜ）和國家有關（guān）規定（dìng）。

需要注意的是，宅基地使用權（quán）是依法確定給特定主（zhǔ）體的用益物權，具有（yǒu）人身屬性，主體（tǐ）是特定的農村居民。特（tè）定宅基地（dì）僅限於本集體經（jīng）濟組織的特定成員享有使用權。由於宅基地關係到農民的基本生活條件，農（nóng）村宅（zhái）基地的取得受到（dào）農業人口身份的限製，非本集體經濟組織成員（yuán）不能取得。人隻能（néng）是農村集體經濟組織成員，農村集體經濟組織以外的人不能申請（qǐng）和取得宅基地使用權。同時，宅基地使用權在法律上屬於限製用益物權。農村宅基地隻能在農村集體內部流轉。

因此，農村房屋買賣合同無效的情形有五種:城鎮居民（mín）購買（mǎi）農（nóng）村房屋、宅基（jī）地的，因違（wéi）反國家有關規定，應當認定無（wú）效；法人或者其（qí）他組（zǔ）織購買農村住房和宅基（jī）地（dì）的（de），因不具備宅基地使用權的主體資格，應當認（rèn）定無效；《土（tǔ）地（dì）管理法》規（guī）定，宅基地使用權的取得應當（dāng）先經集體經濟組織批準，農村房屋和宅基地不得擅自轉讓。未經集體經濟組織同意的，應當認定無效；將農村房屋、宅基地轉讓給本集（jí）體經濟（jì）組織以外的農村村民（mín）的，因侵犯本集體經濟組織成員（yuán）權，應當認定無效；受讓人現有住房不（bú）符合宅基地分配條件的，應當認定（dìng）無效。

《最高人民（mín）法院關於印發的通知》第（dì）十五條明（míng）確，在農村集體所有的土地上建造房屋，向社會公開出（chū）售的，應當依據《合同法》第五十二（èr）條、《土地管理法》第四十三條認定買（mǎi）賣合同（tóng）無效。將宅（zhái）基地上（shàng）的房屋出售給本集體經濟組織成員（yuán）以外的人的合同沒有法律效（xiào）力；向本（běn）集體經濟組織成員出售的，應當符合法律、行政法規和國家政策關於宅（zhái）基地分配和使用條件（jiàn）的規定。

總之，農村（cūn）私有（yǒu）房屋買賣合（hé）同的效（xiào）力應以無效為原則，以有效為例（lì）外。

通常農（nóng）村房屋買賣（mài）合同無效後，出（chū）賣人取（qǔ）得的房款應返還給買受人(一般（bān）不支持利息損失（shī）)。買（mǎi）受人應當（dāng）在[/k0/]後將該房屋返還出賣人，同時返還與該房屋相關的權利證書，如《集體建設用地（dì）使用權證》、《宅基地使（shǐ）用權（quán）證》等。因（yīn）此，本案的判決是有法律依據支持的（de）。

法律谘詢

那麽，買賣農村房屋需要注意哪些法律要點呢？在我看來，芭乐视频网页版應（yīng）該注意以下幾點。

首先（xiān），購房者的（de）主體資格是合法（fǎ）的。農村（cūn）房屋所依賴的宅基地是農村集體成員所有（yǒu），所（suǒ）以購買者必須（xū）是本村村民集體成員。城市居民（mín）沒有資格買農村的房子。相應的，賣家的主體資格是合格的。賣方必須有合（hé）法權利轉（zhuǎn）讓已出（chū）售的房屋，不受限（xiàn）製。

其次，購房者（zhě）有資格申請宅基（jī）地。根據我國《土地管（guǎn）理法》規定，一個農村村民隻（zhī）能擁有一處宅基地，已經擁有宅基地的村民不能（néng）再次申請宅（zhái）基地。農村村民出售或出租房屋後，申（shēn）請（qǐng）宅基地的，不予批準。如果買受人（rén）不符合上述條件，以（yǐ）買賣的形式多占宅基地，這種買賣也是不受法律支持和（hé）保護的（de）。

最後，出（chū）售必須得到房屋所在地村（cūn）委會（huì）的批準。根據（jù）我國（guó）土地管理法，宅（zhái）基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營管理。

買賣（mài）房子不是（shì）小事（shì）。農村房屋買賣應謹慎合法合規。(王朝暉)

(作者是陝（shǎn）西法智律師事務所創始合（hé）夥人、陝西省法（fǎ）學會民事訴訟法學會常務理（lǐ）事、西北政法大學實踐導師)